Igihaljas küsimus: kui palju oleks korteriühistul mõistlik laenu võtta?

08.03.2021

Kui teie kortermaja on vananenud ning vajab mõnusate elutingimuste tagamiseks ning väärtuse tõstmiseks renoveerimist, on mõistlik esmalt tellida ehitise ekspertiis ja/või energiaaudit. Need aitavad elanikel mõista hoone tehnilist seisukorda, arvutada välja maja kordategemiseks vajaminev summa ning hakata planeerima eesootavaid töid. 

Kohe ehitustööde planeerimise alguses tuleks pöörduda finantsasutuse poole, et saada teada, millises summas, millise tähtajaga ning millisteks töödeks on ühistul üldse võimalik laenu saada. Samuti tasub pöörduda KredExi poole, kus pakutakse erinevaid toetusi elamistingimuste parandamiseks. (link: https://kredex.ee/et/teenused/elamistingimuste-parandamiseks) Koostöös ehituseksperdi, pangahalduri ja KredExi konsultandiga saadakse vastused ka küsimustele, kas raha küsitakse ikka õige asja jaoks ning millises järjekorras on mõistlik töid ette võtta. Võib juhtuda, et nii mõnigi töö muutub alguses planeeritud suurest ümberehitusest väikese kapitaalremondini ning paraku võib juhtuda ka vastupidi.

Loogiline on, et mida rohkem on majas korteriomanikke, seda paremini on panga mõistes risk hajutatud ning ka elanikel endal on võetava laenukoormuse kuutasu pisem. Panga kui finantseerija jaoks on oluline ka elanike maksevõime – kui suured on tänased igakuised kulud elaniku kohta, kui suur on olemasolev omafinantseering (iga laenu puhul seda ei nõuta, kuid soovitav määr on 10% laenusummast), kas elanikel on ühistu ees võlgu ning kui suur täpselt tuleb laenusumma ja tagasimaksesumma korteri ning ruutmeetri kohta. Oluline on ka hoone asukoht, sest erinevates linnades ja linnajagudes asuvate korterite väärtused võivad olla teadagi väga erinevad. 

Hilisemate segaduste ärahoidmiseks on hea, kui laenu poolt on kõik elanikud ning neile on koosolekul esitatud konkreetsed summad: kui palju maksatakse praegu ja kui palju hakatakse maksma tulevikus. Ka panga jaoks on tähtis, kui paljud ühistuliikmeid laenu poolt hääletanud on ning seda endale jõukohaseks peavad. Kui laenu summa ületab ühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, peab laenu võtmise otsuse poolt olema üle 50% ühistu liikmetest ja neile peab kuuluma üle 50% kogu kaasomandi osast. Hea indikaator elanike maksekäitumise ja maksejõu osas on senine kommunaalkulude tasumise korrektsus ning miks mitte näiteks laenuvõtmiseks eelnevalt vajaliku omafinantseeringu kogumine. Maksete kogumise käigus selgub, kuidas elanikud suudavad tasuda ühistule tavapärasest suuremaid arveid.

Õige investeering tõstab korterite turuväärtust. Samuti vähenevad teatud tööde, nagu küttesüsteemi renoveerimine, akende vahetuse või fassaadi soojustamise puhul igakuiseid küttearved. Kui aga korteriühistul peaks tekkima maksete tasumisega muresid, tuleb pöörduda kohe laenuhalduri poole. Võimalik on sõlmida näiteks uus maksegraafik, pikendades laenu aega ja vähendades igakuiseid makseid.

Laenu tagasimakse tähtajad on olenevalt summast ja ühistu võimekusest väga erinevad. Osalise renoveerimise puhul, kui näiteks vahetatakse ainult aknad või katus, on tähtajaks sageli kuni kuus aastat. Kui  ees ootab suurem hoone renoveerimine koos kütte- ja ventilatsioonisüsteemi vahetuse ning fassaadisoojustamisega, tuleks arvestada 20 aastaga. Oluline on teha ära võimalikult palju töid korraga, sest nii tuleb tööde hind kokku soodsam, samas on renoveerimistööd elanikele häirivad ning mida rohkem korras maja on, seda kallimaks nende korter muutub. Samas tasub ühistu juhtkonnal olla tähelepanelik nende osas, kes on laenuvõtmisele vastu, sest võlgu jäämine ei ole meeldiv kellelegi.